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Kauf einer Immobilie auf Mallorca

Wir freuen uns für Sie, das Sie sich zum Kauf einer Immobilie auf Mallorca entschlossen haben.

Da Sie im Ausland eine Immobilie erwerben, benötigen Sie vor der notariellen Beurkundung einige Unterlagen.

• Bankkonto bei einer spanischen Bank oder einer in Spanien ansässigen Bankfiliale. Wie helfen Ihnen gerne, die richtige Bank für Sie zu finden.
• Steuernummer (N.I.E.). Die Beantragung der Steuernummer erfolgt üblicherweise über einen Steuerberater (Gestoria) oder einem Anwalt. Auch dabei sind wir Ihnen gerne behilflich. Weiterhin haben Sie die Möglichkeit über das spanische Konsulat in Deutschland eine Steuernummer zu beantragen.

Nachdem Sie sich für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca entschlossen haben, wird üblicherweise ein Options- oder privatschriftlicher Kaufvertrag abgeschlossen, in welchem alle Vereinbarungen und Absprachen definiert und festgehalten werden. Bei Abschluss dieses Vertrages erfolgt eine Anzahlung von ca. 10 % des Kaufpreises. Dies wird individuell festgelegt. Bei Neubau-Projekten weicht die Anzahlung je nach Bauträger und Baustatus entsprechend ab.

Innerhalb von max. 3 Monaten nach Vertragsunterzeichnung und bei Neubauten nach Fertigstellung, erfolgt der Notarvertrag (Escritura de compraventa), der die Voraussetzung für die Eintragung der Kaufurkunde und somit des neuen Eigentümers ins Eigentumsregister ist.

Bei nicht fertiggestellten oder noch in der Planung befindlichen Immobilien erfolgt der Notarvertrag üblicherweise erst nach Fertigstellung und Übergabe des Objektes. Der Notarvertrag wird immer erst nach vollständiger Bezahlung unterschrieben. Da nach spanischem Recht bereits der privatschriftliche Kaufvertrag den Eigentumsübergang bewirkt, hat die Eintragung ins Eigentumsregister nicht konstitutive Wirkung, sondern lediglich deklaratorischen Charakter und bewirkt somit den Gutglau benschutz dritter Erwerber.

Während des Notartermins, also bei Unterschrift unter den notariellen Vertrag legt der Notar einen Registerauszug, welcher nicht älter als 10 Tage sein darf (Nota simple) vor, aus welchem ggf. vorhandene Belastungen, bzw. die Lastenfreiheit des Objektes hervorgeht.

Die Zahlungen des Kaufpreises erfolgen stets vor der Beurkundung direkt an den Verkäufer. Eine zusätzliche Absicherung der einzelnen Kaufpreisratenzahlungen erfolgt normalerweise nicht, obwohl das spanische Recht eine Absicherung über eine Versicherung oder Bankgarantie verlangt. Wir stellen üblicherweise eine Bankgarantie zugunsten des Käufers aus, wenn dieser dies wünscht. Die durch die Bankgarantie entstehenden Kosten müssen vom Käufer übernommen werden.

Einmalige Kaufnebenkosten:

• Mehrwertsteuer (IVA) bzw. Grunderwerbsteuer (ITP)
  Ist der Verkäufer Unternehmer fallen folgende Mehrwertsteuersätze an: 21 % auf den Verkauf von Baugrundstücken und Geschäftsräumen und 8 % auf den Verkauf von Neubauwohnungen.Auf alle anderen Immobiliengeschäfte sind auf den Balearen Grunderwerbsteuer nach folgender Staffelung zu zahlen:

• Rechtsverkehrssteuer
  0,5 % (ImpuestosobreActosJuridicosDocumentados), diese Steuer fällt nur im Falle der Abrechnung über die Mehrwertsteuer an

• Notargebühren, Registereintragung und Schreibbüro (Gestoria): ca. 2 % ca. Die Besteuerungsgrundlage für obige Steuern und Gebühren ist der im Notarvertrag verbriefte Wert der Immobilie.

Nachdem Sie eine Immobilie auf Mallorca erworben haben, fallen jährliche Kosten / Steuern an

• Immobiliensteuer (Grundsteuer) und Müllgebühren
  (I.B.I. – Impuestos sobre bienes inmuebles und Basura) Diese Steuern sind an die zuständige Gemeinde zu zahlen. Besteuerungsgrundlage ist der Katasterwert des Grundstücks plus Gebäude.

• Einkommenssteuer
  (I.R.P.F. Impuestos sobre la Renta de personafisicas)
  In Spanien wird auch die bloße Eigennutzung der Immobilie als Einkunft behandelt und somit besteuert. Die Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert.

• Vermögenssteuer
  (Impuestos sobre Bienes)
  Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Katasterwert, obwohl auch der Escriturawert, bzw. ein Schätzwert der Finanzverwaltung herangezogen werden kann. Der Steuersatz ist gestaffelt (von 0,2% bis maximal 0,5% abhängig vom Wert), Freibeträge gibt es nicht.

• Eigentümergemeinschaft
  (Communidad de propietarios)
  Im Falle von Eigentum in Urbanisationen/Wohnanlage, liegt die Verwaltung der zu wartenden gemeinschaftlichen Einrichtungen in den Händen von gesetzlich vorgeschriebenen Eigentümergemeinschaften. Diese stellen jährlich einen zur Verwaltung notwendigen Haushaltsplan über die Kosten auf, welche dann anteilig von den Eigentümern gemäß der ihnen in der Aufteilungs- bzw. Gründungsurkunde der Gemeinschaft zugewiesenen Quote bezahlt werden müssen. Diese können je nach Wohnanlage d.h. Pflegeaufwand des Pool- und Gartenbereiches erheblich abweichen. Auskünfte darüber erhalten Sie von uns vor Kauf.

• Hausratsversicherung
  (Seguro de Hogar) Gemeinschaftliche Einrichtungen sind üblicherweise über die Eigentümergemeinschaft versichert, so daß es lediglich der Versicherung des Sondereigentums bedarf.
• Energie-Verbrauchskosten
  (Consumo de energia)
  Grundsätzlich wird der Stromverbrauch über einen individuellen Stromzähler erfaßt und monatlich fakturiert. Der mit einem Mindestbetrag berechnete Anschlußwert, wird nicht mit dem Stromverbrauch   berechnet. Die Stromrechnungen werden üblicherweise per Bankeinzug vom Konto des Eigentümers bei einer spanischen Bank abgebucht.

• Der Wasserverbrauch wurde bei Apartments früher oft über die Eigentümergemeinschaft abgerechnet. Inzwischen existieren aber in vielen Wohnanlagen individuelle Zähler. Die Wasserrechnungen enthalten auch die Kosten für das Abwasser.

• Telefon- und Internetanschlüsse
  Diese sind inselweit erhältlich. Auch in ländlichen Gebieten, welche nicht am spanischen Telefonnetz angeschlossen sind, gibt es hier von vielen Telefongesellschaften Satellitenlösungen die problemlos funktionieren.

Wie wünschen Ihnen viel Spass mit Ihrer Mallorca Immobilie und stehen Ihnen für weitere Fragen rund um das Thema Kauf gerne zur Verfügung.

Ihre Ina Simone Steffek